根據(jù)土地所有權(quán)分類(lèi)

土地根據(jù)所有權(quán)分為國(guó)有土地和集體土地。

城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一定社會(huì)形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。新中國(guó)成立后，廢除了土地私有制，經(jīng)過(guò)社會(huì)主義改造和農(nóng)業(yè)合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會(huì)主義土地公有制，并在法律上確認(rèn)下來(lái)，形成了國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

土地使用權(quán)是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是中國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

根據(jù)土地用途分類(lèi)

根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；

建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)

《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類(lèi)體系，共分12個(gè)一級(jí)類(lèi)、57個(gè)二級(jí)類(lèi)。其中一級(jí)類(lèi)包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》中類(lèi)別的對(duì)照關(guān)系：

建設(shè)用地分幾類(lèi)？

各是什么含義

建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類(lèi)：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

商服用地

商服用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。可細(xì)分為批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。

綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地所構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用9地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。

住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層意義：

一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱(chēng)。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

工業(yè)用地

工業(yè)用地就是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車(chē)間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類(lèi)、二類(lèi)、三類(lèi)工業(yè)用地。

一類(lèi)工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無(wú)干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地

二類(lèi)工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地

三類(lèi)工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地

其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

各類(lèi)建設(shè)用地使用權(quán)有多少年？

（1）居住用地70年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

建設(shè)用地使用權(quán)取得方式有哪些？

土地使用權(quán)取得有劃撥與出讓兩種方式。

劃撥

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

劃撥的土地不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

由于承擔(dān)公共項(xiàng)目的職責(zé)，國(guó)有企業(yè)與政府平臺(tái)公司的無(wú)形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

出讓

出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式。出讓的土地使用權(quán)人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權(quán)，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

1.招標(biāo)

招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

2.拍賣(mài)

拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

3.掛牌

掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

4.協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

哪些土地使用權(quán)可以通過(guò)劃撥獲得？

對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第9號(hào)《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得:

 （一）黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地

    1.辦公用地。 

    2.安全、保密、通訊等特殊專(zhuān)用設(shè)施。 

 （二）軍事用地

 （三）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

    1．供水設(shè)施    

    2．燃?xì)夤?yīng)設(shè)施   

    3．供熱設(shè)施
    4．公共交通設(shè)施
    5．環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施    
    6．道路廣場(chǎng) 
    7．綠地 

（四）非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地 

（五）非營(yíng)利性教育設(shè)施用地 

（六）公益性科研機(jī)構(gòu)用地 

（七）非營(yíng)利性體育設(shè)施用地     

（八）非營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地    

    1.圖書(shū)館    

    2.博物館       

    3.文化館   

    4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動(dòng)中心 

（九）非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地     

    1．醫(yī)院、門(mén)診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。     

    2.各級(jí)政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專(zhuān)科疾病防治所(站)。     

    3.各級(jí)政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)、血站（血液中心、中心血站）。  

（十）非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地

    1.福利性住宅。        

    2.綜合性社會(huì)福利設(shè)施。        

    3.老年人社會(huì)福利設(shè)施。         

    4.兒童社會(huì)福利設(shè)施。          

    5.殘疾人社會(huì)福利設(shè)施。        

    6.收容遣送設(shè)施。    

    7.殯葬設(shè)施。 

（十一）石油天然氣設(shè)施用地 

（十二）煤炭設(shè)施用地   

（十三）電力設(shè)施用地 

（十四）水利設(shè)施用地 

（十五）鐵路交通設(shè)施用地 

（十六）公路交通設(shè)施用地 

（十七）水路交通設(shè)施用地 

（十八）民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地 

（十九）特殊用地
    1.監(jiān)獄。    
    2.勞教所。    
    3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

哪些土地使用權(quán)可以通過(guò)協(xié)議出讓獲得？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權(quán)可通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請(qǐng)改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；

（六）在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目中，需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項(xiàng)目，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式供應(yīng)；

（七）對(duì)無(wú)法單獨(dú)確定規(guī)劃條件實(shí)施供應(yīng)的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設(shè)項(xiàng)目主體；

（八）利用地鐵站（場(chǎng)）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間進(jìn)行上蓋物業(yè)或多功能立體開(kāi)發(fā)利用的，其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的使用權(quán)人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場(chǎng)）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開(kāi)發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，以自主開(kāi)發(fā)為主，物業(yè)自持；

（九）對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄗ赓U）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；

（十）經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置；

（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國(guó)有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國(guó)有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓?zhuān)弦?guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；

（十二）對(duì)因搬遷改造被收回原國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類(lèi)用途用地；

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時(shí)，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵(lì)采取租賃，也可協(xié)議方式出讓?zhuān)?/span>

（十五）本實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設(shè)用地上已建成項(xiàng)目的，經(jīng)行政部門(mén)處罰后，需完善國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓?zhuān)?/span>

（十六）人民法院生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求辦理國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)明確的土地使用者；

（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形

一共分為17類(lèi)土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)仨氁?jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書(shū)才可以進(jìn)行，必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。

哪些土地使用權(quán)必須通過(guò)招拍掛獲得？

（一）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；

（二）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；

（三）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（五）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；

（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。

什么是宗地？

土地使用權(quán)人的權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊，權(quán)屬界址線(xiàn)所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位；同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)，則每一地塊分別為一宗。

以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，其有四層含義，稱(chēng)為:區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

什么是紅線(xiàn)圖？

紅線(xiàn)圖是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門(mén)正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線(xiàn)是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。

建筑紅線(xiàn)一般為建筑物的占地界限，用實(shí)紅線(xiàn)表示，二層以上有陽(yáng)臺(tái)用虛紅線(xiàn)表示，表示底層不占用地。也稱(chēng)“建筑控制線(xiàn)”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線(xiàn)。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線(xiàn)。

什么是邊角地、夾心地、插花地？

邊角地

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線(xiàn)性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。

夾心地

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件、與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

什么是容積率、建筑密度、樓面地價(jià)？

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。

建筑密度是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。

樓面地價(jià)：是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。

一般來(lái)說(shuō)，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要求的，規(guī)劃也決定了土地的價(jià)值。容積率和建筑密度越高，開(kāi)發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價(jià)就越低，理論上，開(kāi)發(fā)商在地塊上開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)就高。但也不一定，因?yàn)槿莘e率和建筑密度太高，住戶(hù)的舒適度降低，將影響房屋的租售價(jià)格。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求？

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)：

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)杞?jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜戏煞ㄒ?guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
 

什么是土地增減掛鉤？

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》：

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)節(jié)余指標(biāo)）由國(guó)家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的增加，減是指農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的減少（主要是深度貧困地區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，將這種“耕地的增加”作為指標(biāo)賣(mài)給建設(shè)用地緊缺的城里，城里購(gòu)買(mǎi)了多少指標(biāo)，就可以增加利用多少耕地，將這指標(biāo)一增一減進(jìn)行跨區(qū)域掛鉤。

什么是耕地占補(bǔ)平衡？

耕地占補(bǔ)平衡政策是指建設(shè)占用多少耕地，各地人民政府就應(yīng)補(bǔ)充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。占用耕地的單位要?fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒(méi)有條件開(kāi)墾的，應(yīng)依法繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地。

什么是儲(chǔ)備土地？

土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備是指縣級(jí)（含）以上國(guó)土資源主管部門(mén)為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的行為。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

《土地儲(chǔ)備管理辦法》:土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國(guó)土資源主管部門(mén)、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄制管理。市、縣級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級(jí)上報(bào)至省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)審核后報(bào)國(guó)土資源部，列入全國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄，并定期更新。

儲(chǔ)備土地?cái)M

收儲(chǔ)土地，是指已納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃或經(jīng)縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)，目前已啟動(dòng)收回、收購(gòu)、征收等工作，但未取得完整產(chǎn)權(quán)的土地；

入庫(kù)儲(chǔ)備土地，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已取得完整產(chǎn)權(quán)，納入儲(chǔ)備土地庫(kù)管理的土地。---以上均摘自國(guó)土資規(guī)〔2017〕17號(hào)《土地儲(chǔ)備管理辦法》

什么是生地、毛地、凈地、熟地？

一般而言，生地、凈地重點(diǎn)著眼于出讓?zhuān)欢?、熟地更多著眼于建設(shè)。

生地

生地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，已列入拆遷計(jì)劃而尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)耐恋亍?/span>

毛地

毛地是指國(guó)土局尚未出讓、拍賣(mài)、劃撥土地使用權(quán)的土地。毛地上存在需要被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施、且未進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、尚不具備二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件。

凈地

凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。

從權(quán)屬的角度看，凈地是指沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利不受限制的土地。

熟地

熟地主要是指經(jīng)過(guò)征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。

什么是土地整理？

土地整理亦稱(chēng)“土地整治、土地調(diào)整或土地重劃”，是實(shí)施土地利用規(guī)劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規(guī)整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類(lèi)在土地利用中不斷建設(shè)土地和重新配置土地的過(guò)程。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是：將土地重新規(guī)劃利用、調(diào)整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的各項(xiàng)目標(biāo)所需。其主要類(lèi)型及分類(lèi)如下：

什么是全域土地綜合整治？

《自然資源部關(guān)于開(kāi)展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知》

“全域土地綜合整治是以科學(xué)規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實(shí)施單元，整體開(kāi)展農(nóng)用地、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)等，對(duì)閑置、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪?guó)土空間綜合治理的活動(dòng)。”

什么是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)？

從生地到熟地的過(guò)程就是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，使之成為凈地，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力、土地平整）的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程有哪些？

（一）土地一級(jí)階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規(guī)范的一級(jí)開(kāi)發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項(xiàng)核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗(yàn)收、成本與地價(jià)審核、土地入市交易和一級(jí)市場(chǎng)投入回收。在實(shí)際操作中，這些節(jié)點(diǎn)在時(shí)間上存在交叉性。

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